К недвижимому имуществу принадлежат участки земли и строения на них, перемещение которых сопровождается их обесцениванием, изменением их назначения. К таким объектам относятся: здания, помещения, сооружения, предприятия, многолетние насаждения, леса, суда (воздушные и морские) внутреннего плавания, объекты космоса, другие объекты с государственной регистрацией прав. Специалисты оценочных компаний выполняют анализ инвестиционной привлекательности недвижимости в процессе оценки.

Недвижимое имущество - активы, открытые для инвестиций, обладающие характеристиками:

•  соотношение низкая цена \ высокий рентный доход;
•  в момент покупки недвижимости инвестор становится правообладателем;
•  инвестиции имеют отдачу со временем;
•  сохранность денежных средств (в целом и от инфляции);
•  для инвестиций в недвижимость в России характерна ликвидность;
•  в операции с недвижимостью вовлечены средства населения;
•  инвестиции в недвижимость развивают средний класс;
•  возможность получения от недвижимости полезного эффекта (комфортности проживания и т.д.);

Мотивы действий инвесторов:

•  эффективное применение основных фондов;
•  снижение налогов, издержек для собственника;
•  часть ресурсов от продажи здания компенсирует расходы по покупке земли;
•  возможность инвестирования владельцем.

Таким образом, недвижимости присуща инвестиционная привлекательность.

Инвестиции – это «денежные средства, иное имущество и права, имеющие оценку в денежном выражении, вкладываемые в объекты деятельности в целях достижения прибыли, иного полезного эффекта. Инвестиционная привлекательность – возможность вызвать интерес у инвестора. Инвестиции – процесс обмена ресурсов на активы. Инвестиционная привлекательность недвижимости определяется множеством факторов, например:

• физические характеристики: местоположение, рельеф местности, площадь;
• вид использования земельного участка.

Для принятия инвестиционных решений применяются методы с характерным распределением расходов и доходов в течение периода их внедрения.

Показатели экономической эффективности проекта:

• срок окупаемости – временной период, необходимый для применения средств, не учитывающий динамику прибыли в будущем;
• стоимость доходов (чистая текущая) – прирост активов от внедрения проекта, показатель зависит от ставки дисконтирования, не учитывает затраты;
• ставка доходности – значение приведенного дохода на единицу затрат.
• ставка доходности (внутренняя) – запас «прочности» проекта, ставка дисконтирования для выравнивания доходов с расходами;
• ставка доходности (модифицированная) – распределение затрат во временном периоде. Свободные средства для вложения в основной проект можно инвестировать (временно) в иные проекты, соответствующие условиям ликвидности и безопасности;
• ставка доходности (менеджмента финансов) – трактует, что доходы от проекта могут быть вложены в несколько проектов с различным уровнем прибыльности.

При анализе инвестиционной привлекательности недвижимости и ее характеристик важно учитывать особенности рынка недвижимости. Фактор инвестиционной привлекательности определяет результат оценки стоимости недвижимости. Возможность недвижимости генерировать доход отражается на ее стоимости объекта в прямой зависимости.

С учетом этих обстоятельств оценка земельных участков выполняется исходя из стоимости недвижимости на участке. Таким образом, фактор разрешенного использования участка земли становится определяющим в окончательных результатах оценки недвижимости.